Essays on local housing and real estate brokerage markets.

Zoals opgemerkt door de late woningmarkteconoom John Quigley (1979), worden huizenmarkten gekenmerkt door een eigenaardige combinatie van karakteristieken, zoals duurzaamheid, ruimtelijke vastheid en heterogeniteit. Woningen kunnen niet verplaatst worden, gaan decennia mee en verschillen vaak in vele aspecten, zoals grootte, leeftijd en kwaliteit. De combinatie van deze eigenschappen onderscheiden woningmarkten van andere productmarkten en het is aangetoond dat (de combinatie van) deze eigenschappen een niet te verwaarlozen impact hebben op de marktresultaten in de woningmarkten en de markt voor vastgoedmakelaars. De inherente ruimtelijke fixatie en de multidimensionale heterogeniteit van woningen, bijvoorbeeld, suggereren dat zoekkosten op de woningmarkt aanzienlijk zijn. Kopers bezoeken vaak meerdere huizen/appartementen voordat zij tot een aankoop overgaan, hetgeen tijd en geld kost. Deze hoge zoekkosten, vaak gecombineerd met een hoge transactiekosten, zoals registratierechten en notariskosten, suggereren ook dat de woningmarkt zich slechts langzaam zal aanpassen naar een nieuw evenwicht na een externe schok. De verschillende hoofdstukken in dit proefschrift houden in zekere zin in verband met de observaties van Quigley (1979). In de eerste twee hoofdstukken bestuderen we de effecten van de grenzen in woningmarkten. Aangezien woningen niet verplaatst kunnen worden en woningmarktbeleid vaak georganiseerd is op nationaal niveau, kunnen er discontinuïteiten optreden langs (nationale) grenzen). In het derde hoofdstuk, erkennen we dat niet alleen woningen heterogeen zijn, maar dat wijken ook heterogeen zijn met betrekking tot de samenstelling van hun woningvoorraad. We onderzoeken of verschillende bundels van woningen/gebouwen op wijkniveau een impact hebben op de prijzen van de verkochte woningen. In het vierde hoofdstuk, ten slotte, verleggen we de nadruk naar de vastgoedmakelaardij. We onderzoeken zowel de optimale marktstructuur als de optimale omvang van de markt en passen ons structurele model toe op de Belgische markt voor vastgoedmakelaars.

Het eerste hoofdstuk onderzoekt convergentie en ruimtelijke en temporele verspreiding patronen van regionale huizenprijzen met een bijzondere belangstelling voor de taalgrens die België splitst in twee verschillende taalgebieden. Vooral in het Verenigd Koninkrijk, heeft een grote literatuur de zogenaamde "ripple effect hypothese" (Meen, 1999) onderzocht. Vele auteurs hebben gevonden dat de regionale woningprijzen een duidelijk ruimtelijk patroon vertonen overheen de tijd, waarbij zij als eerste stijgen na een conjuncturele opleving in het zuidoosten en deze stijging zich vervolgens doorzet over de rest van het land. Door het analyseren van de gezamenlijke ontwikkeling van de huizenprijzen van 21 vooraf bepaalde Belgische regio's aan beide zijden van de taalgrens, onderzoeken we of er bepaalde systematisch terugkerende patronen in de huizenprijzen waarneembaar zijn. Een eerste analyse, waarbij we gebruik maken van paarsgewijze coïntegratietesten (Pesaran, 2007) toont aan dat de verschillende regionale woningprijsreeksen in België een zeer vergelijkbaar verloop kennen, wat suggereert dat de algemene ontwikkeling van de huizenprijzen wordt gedreven door macro-economische ontwikkelingen. Uit de resultaten van deze voorlopige analyses blijkt echter ook dat de woningprijsbewegingen binnen elk taalgebied meer vergelijkbaar zijn dan woningprijsbewegingen tussen gebieden in een verschillend taalgebied. Dit suggereert reeds dat de taalgrens een rol zou kunnen spelen. Als tweede stap, onderzoeken we of er bepaalde temporele patronen in de woningprijsbewegingen waarneembaar zijn. Meer specifiek onderzoeken we of de huizenprijzen in een (enkele) regio systematisch stijgen / daling voor de woningprijzen in de overige regio's. Hiertoe maken we gebruik van bivariate VAR(4) modellen met error correctie componenten en baseren we ons op het concept “long-run causality” (Granger en Lin, 1995). Na te hebben vastgesteld dat de regio Antwerpen de meest voor de hand liggende kandidaat is, schatten we een uitgebreide versie van een model dat onlangs door Holly et al. (2011) werd voorgesteld. Ons empirische model houdt er rekening mee dat de huizenprijzen in Antwerpen als eerste bewegen, houdt rekening met het feit dat de huizenprijzen niet voor onbepaalde tijd kunnen afwijken en houdt rekening met de unieke federale aard van België. De resultaten tonen aan dat Antwerpen inderdaad een geschikte dominante regio is. We zien verder dat de rol van de taalgrens dubbelzinnig is. Terwijl woningprijsbewegingen zeer vergelijkbaar zijn in gebieden gelegen langs de centrale Antwerpen (Vlaanderen) -Namur (Wallonië), bewegen de woningprijzen aan beide zijden van de taalgrens in perifere regio's in de oostelijke en westelijke delen van België relatief onafhankelijk. Door gebruik van zogenaamde “Generalized spatio-temporal Impulse Response Functions” (GIRFs) visualiseren we het effect van externe schokken op de woningprijs voor Antwerpen, en laten we eindelijk zien dat er bewijs is voor een duidelijke golfbeweging van woningprijzen in België, waarbij de woningprijzen eerst toenemen langs de centrale as Antwerpen-Namen en de prijzen vervolgens toenemen in regio’s ten oosten en ten westen van deze as.

In het eerste hoofdstuk werden ruimtelijke en temporele verspreidingspatronen van woningprijzen binnen eenzelfde land onderzocht. Er werd aangetoond dat de rol van de taalgrens dubbelzinnig is. Waar het eerste hoofdstuk dus ingegaan op de effecten van een taalgrens, wordt in het tweede hoofdstuk de focus verschoven naar een landsgrens. Sinds de belangrijke bijdragen van McCallum (1995) en Engel en Rogers (1996), zijn grenseffecten uitgebreid bestudeerd. Een prominent voorbeeld in het kader van de woningmarkt is Miceli et al. (2014), die het prijsverschil "op de grens" met behulp van advertentiedata omtrent Nederlandse en Duitse panden langs de gemeenschappelijke grens onderzoeken. Hoewel veel van deze studies informatie omtrent vastgoedtransacties aan beide kanten van de grens gebruiken en de kloof aan de grens onderzoeken, hebben we voor de huidige studies enkel de gegevens van Belgische woningen tot onze beschikking. Daarom analyseren we de determinanten van de huizenprijzen van Vlaamse woningen gelegen langs de Belgisch-Nederlandse grens en onderzoeken we woningen dichter bij de grens duurder zijn als gevolg van ruimtelijke arbitrage. De huizenprijzen in Nederland zijn van oudsher hoger dan die in België, hetgeen Nederlandse huishoudens een stimulans heeft gegeven om naar België te verhuizen. Aangezien deze Nederlandse huishoudens meestal willen leven in de nabijheid van Nederland, verwachten we dat de prijzen van Belgische woningen dicht bij de grens toenemen als gevolg van een toegenomen vraag. Met behulp van een grote dataset met gedetailleerde informatie over de prijzen, kenmerken en de exacte locaties van circa 4.700 transacties, zijn we in staat om te onderzoeken of de woningen nog dicht in de buurt van de Belgisch-Nederlandse grens zijn duurder als gevolg van de ruimtelijke arbitrage. We maken hierbij gebruik van de hedonische prijzenmethode (Rosen, 1974) en laten toe voor ruimtelijke autocorrelatie. De basisresultaten tonen aan dat het prijsverschil tussen een woning gelegen aan de grens en een woning gelegen op 15 kilometer van de grens ongeveer 13% was in 2003, na correctie voor woning- en buurt kenmerken die de prijs beïnvloeden. De resultaten suggereren echter ook dat dit arbitrage effect is gedaald overheen de tijd. Terwijl overigens identieke woningen gelegen op 15 kilometer van de grens ongeveer 13% goedkoper waren in 2003, is dit effect gedaald tot slechts 2% in 2015. De hausse in de Belgische huizenmarkt sinds 2005, in combinatie met de daaropvolgende instorting van de Nederlandse woningmarkt in de nasleep van de financiële crisis, suggereert dat de stimulans voor ruimtelijke arbitrage is afgenomen  overheen de tijd, hetgeen in lijn is met onze bevindingen. In een reeks robuustheid controles en uitbreidingen wordt ook aangetoond dat de resultaten zijn robuust met betrekking tot alternatieve specificaties van het model en alternatieve maatstaven voor de afstand tot de grens. Verder wordt aangetoond dat het geschatte arbitrage effect ruimtelijke variatie vertoont. Meer in het bijzonder, blijkt uit onze resultaten dat het geschatte arbitrage effect vooral sterk is in de oostelijke delen van Vlaanderen, waar dunbevolkte Vlaamse grensregio’s grenzen aan Nederlandse steden. In een laatste uitbreiding van het basismodel beperken we de analyse tot een duidelijker afgebakend geografisch gebied (de arrondissementen Turnhout en Maaseik) en maken we alleen gebruik van de transactie waarvan we weten dat het vorige adres van de koper. Beschrijvende statistieken blijkt dat Nederlandse kopers die gemiddeld 16% duurder, maar zich ook op andere dimensies. Uit de resultaten blijkt dat zelfs na correctie voor een uitgebreide lijst met controle variabelen Nederlandse kopers betalen een economisch en statistisch significante premie. De resultaten zijn echter ook zien dat deze premie is gedaald in de tijd. Wij interpreteren deze bevinding als bewijs voor "verankering bias". Dat wil zeggen, de kopers rekening houden met de prijzen van woningen in hun eigen regio in het onderhandelingsproces. Aangezien de prijzen in Nederland hoger waren, Nederlandse kopers betaalden dus een hogere prijs dan hun Belgische collega's.

Zoals vermeld in de inleiding, vormen woningen een zeer heterogene goed, hetgeen de waardering ervan bemoeilijkt. Gelukkig hebben (woningmarkt)economen methoden zoals het hedonisch prijzenmodel (Rosen, 1974) ontwikkeld, om hiermee om te gaan. De hedonische prijzenmethode, die huizen als "bundels van kenmerken" beschouwt, is sindsdien uitgegroeid tot een van de belangrijkste werkpaarden van woningmarkteconomen die de determinanten van de woningprijzen bestuderen. Op een iets meer geaggregeerd niveau echter kunnen wijken ook gedefinieerd worden als "bundels van woningen." Terwijl vele studies met behulp van de hedonische prijzenmethode hebben aangetoond dat verschillende bundels van kenmerken verschillend worden gewaardeerd door de kopers, zijn er vrijwel geen studies die onderzoek doen naar het effect van de compositie van de woningvoorraad (op buurtniveau) op woningprijzen woningvoorraad. In het derde hoofdstuk, onderzoeken we hoe kopers de kenmerken van aangrenzende woningen waarderen met behulp van een steekproef van ongeveer 6.100 woningen uit het Vlaamse deel van de Brusselse stedelijke regio. Meer specifiek onderzoeken we hoe de gemiddelde waarden en diversiteitsmaatstaven van een aantal kenmerken, zoals de bewoonbare oppervlakte, oppervlakte van het perceel, de leeftijd en het type van het gebouw, van omringende gebouwen de prijs van verkochte woning beïnvloeden. Daartoe combineren we gedetailleerde individuele transactiegegevens met bestuurlijke en ruimtelijke data en maken gebruik van ruimtelijke hedonische prijsmodellen. Onze resultaten tonen aan dat de prijs van eenzelfde verkochte woning toeneemt wanneer de gemiddelde grootte, bouwjaar, hoogte van het dak en afstand tot de weg van de aangrenzende woningen toenemen, maar daalt wanneer de gemiddelde grootte en de vormmaatstaven van de percelen van naburige woningen toenemen. Onze bevinding dat de prijs van een woning is het verhogen van de gemiddelde omvang van de naburige woningen levert het bewijs voor de "kapitalisatie van belastingen hypothese" van Hamilton (1976), die stelt dat de relatief kleinere huizen profiteren van de aanwezigheid van de grotere huizen. Uit de resultaten voor de diversiteitsmaatstaven blijkt dat woningprijzen hoger zijn in buurten die gekenmerkt worden door lage niveaus van diversiteit in soorten gebouwen, bouwjaar, interieurruimte, gebouwvormen en de afstand tot de weg van de aangrenzende woningen. Onze bevindingen tonen verder aan dat deze verschillen in de samenstelling van de woningvoorraad van de wijk verantwoordelijk zijn voor prijsverschillen zo groot als 12%. Hoewel het huidige hoofdstuk slechts bevat één voorbeeld van hoe geospatiale gegevens gebruikt kunnen worden in econometrische analyses, hebben onze bevindingen ook belangrijke en mogelijk verstrekkende gevolgen voor vastgoed professionals, beleidsmakers en stedenbouwkundigen. We tonen verder aan dat de resultaten die in dit hoofdstuk zijn robuust met betrekking tot alternatieve specificaties en alternatieve niveaus van aggregatie.

De inherente ruimtelijke fixatie en multidimensionale heterogeniteit van de het woninggoed leiden ook tot hoge zoekkosten wanneer potentiële kopers op zoek zijn naar een nieuwe woning en wanneer verkopers een potentiële koper zoeken voor hun woning. Kopers, bijvoorbeeld, bezoeken vaak meerdere woningen vooraleer zij overgaan tot de definitieve aankoop. Dit is kostelijk, zowel in tijd als geld. Om deze zoekkosten te verminderen, hebben vastgoedmakelaars traditioneel een intermediaire rol gespeeld tussen kopers en verkopers. Makelaars bieden promotionele activiteiten, selecteert welke kopers mogelijk in aanmerking komen en helpen bij het onderhandelingsproces en de administratieve taken. In ruil, rekenen ze meestal een provisie aan die vaak wordt uitgedrukt als een percentage van de verkoopprijs (bijvoorbeeld 6% in de VS (Hsieh & Moretti, 2003)). Het feit dat deze provisies zijn relatief stabiel zijn overheen de tijd, dus zowel tijds hausses als periodes van krimp op de woningmarkt, en het feit dat er lage toetredingsdrempels zijn in deze markt, heeft ertoe geleid dat velen geloven dat er weinig prijsconcurrentie is markt voor vastgoedmakelaars. Zoals blijkt uit werk door Hsieh en Moretti (2003), kan een gebrek aan prijsconcurrentie, in combinatie met een lage toetredingsdrempels, resulteren in grote welvaartsverliezen als gevolg van de buitensporige toetreding van vastgoedmakelaars. De belangrijkste intuïtie voor dit resultaat is dat deze makelaars enkel "markt stelen" van de gevestigde makelaars en dat zij productief elders tewerkgesteld zouden kunnen worden. In de afgelopen decennia echter hebben ontwikkelingen in de ICT de zoekkosten voor verkopers (kopers) van vastgoed om te zoeken naar een in aanmerking komende koper (verkoper / home) verlaagd, hetgeen een neerwaartse druk op de commissietarieven aangerekend door makelaars in onroerend goed heeft veroorzaakt. In dit hoofdstuk onderzoeken we of deze lagere courtages noodzakelijkerwijs gunstig zijn vanuit maatschappelijk oogpunt. We doen dit door het ontwikkelen van een theoretisch model van deze markt, waarbij we het gedrag van kopers, verkopers en makelaars modelleren. Onze resultaten suggereren dat het vanuit sociaal oogpunt optimaal is dat makelaars een zekere marktmacht hebben. Dat wil zeggen, het is sociaal optimaal dat makelaars een commissie aanrekenen die hoger is dan de marginale kost van de makelaar om een verkoper aan een koper te koppelen. De voornaamste reden is dat op deze manier kopers met een lage waardering voor het onroerend goed, die worden gehaat door verkopers, evenals een aantal verkopers met een hoge reservatieprijs (de prijs die zij minimaal willen ontvangen voor het goed), die gehaat worden door kopers, worden buitengesloten. Ten tweede, tonen we aan de markt voor vastgoedmakelaars over het algemeen wordt gekenmerkt door een te groot aantal makelaars die actief zijn. In een daaropvolgende sectie brengen we ons theoretisch model naar de data en kalibreren we het model op basis van Belgische gegevens. Aangezien de Belgische markt voor vastgoedmakelaars gekenmerkt wordt door enige prijscompetitie vormt deze een ideale setting om het model uitgebreid te testen. Na de initiële kalibratie voeren we enkele “counterfactuals” uit, waarbij we het effect van bepaalde beleidsmaatregelen simuleren. De resultaten suggereren dat de waargenomen provisie van 4,3% lager is dan het optimale commissie tarief vanuit sociaal oogpunt, dat wordt geschat te liggen tussen 5,1% en 24%. Een welvaartswinst van 1% tot 11% zou kunnen worden bereikt wanneer de commissietarieven gereguleerd zouden worden, maar wanneer niet geïnterfereerd wordt in het aantal makelaars dat actief is in de markt. Wanneer ook het aantal makelaars dat actief is in de markt wordt gereguleerd, zou een verdere welvaartswinst van 7% tot 69% zou kunnen worden gerealiseerd. Diverse andere beleidsrelevante counterfactuals worden geconstrueerd en besproken. De belangrijkste bijdrage van dit hoofdstuk is dat we aantonen dat het traditionele paradigma "meer concurrentie is altijd beter" niet per definitie geldt in dergelijke markten.